Если вы решаете: купить квартиру в новостройке или жильё на вторичном рынке, обязательно прочитайте эту статью до конца. Мы рассмотрели все параметры, которые могут повлиять на выбор квартиры в Якутске, – цену, ипотечные условия и расходы на сделку, инфраструктуру, перспективы инвестиций. Так, в зависимости от собственных возможностей и представлений о комфортной жизни вы без труда определите оптимальный вариант для себя.
Какие преимущества и недостатки у квартир в новостройках?
Начнём с преимуществ, к которым можно отнести доступную ипотеку, безопасность сделки, прогнозируемую высокую ликвидность, более продуманные и удобные планировки, благоустроенные дворы и т.д.
Доступная ипотека
Ипотека на покупку квартиры у застройщика становится выгоднее за счёт льготных программ господдержки – Семейной, Военной, it, Арктической или Дальневосточной.
Дальневосточная ипотека – одна из самых выгодных за счёт низкой ставки 2% – действует в Якутске на новые квартиры в ЖК «Ленские высоты».
Ликвидность
По прогнозам аналитиков, цены на новостройки будут расти в границах инфляции. При этом падение спроса не ожидается – опять же из-за привлекательных ипотечных программ. Если вы выбираете квартиру для инвестиций, присмотритесь к новостройкам.
Юридическая и финансовая безопасность сделки
Использование эскроу-счета сводит к минимуму ключевые риски при покупке квартиры от застройщика. Главной угрозой на первичном рынке является банкротство девелопера, при котором строительство дома будет заморожено. Но эти риски можно исключить благодаря обновлённой схеме проектного финансирования и запуску эскроу-счетов: средства покупателей под защитой и полностью вернутся к ним, если сделка сорвётся.
Коммерческая инфраструктура
В новых жилых комплексах хорошо развивается коммерческая инфраструктура. На первых этажах часто открываются кофейни, аптеки, продуктовые магазины, пункты выдачи заказов и прочие полезные объекты, которые всегда удобно иметь в шаговой доступности.
Благоустроенные дворы
Вместо одной сплошной парковки и суровых железных качелей (как рядом с домами, построенными 15 - 20 лет назад) появились закрытые дворы без машин, дорожки для бега и велосипедов, спортивные площадки и игровые зоны для малышей. Добавьте к этому оригинальное освещение, продуманную архитектуру, ухоженные газоны и подстриженные ёлочки – и перед вами вдохновляющее место для прогулок и отдыха.
Буквально в двух шагах от «Ленских высот» - и это будет одно из любимых и красивейших мест для прогулок жителей ЖК – благоустроена набережная протяжённостью более 1 км.
Современные планировки
Планировки в новых квартирах лучше продуманы: в них больше полезного пространства, больше свободы для зонирования и воплощения дизайнерских проектов. Всё чаще кухонную зону объединяют с гостиной, коридоры делают небольшими, а также используют мастер-спальни, выполняющие сразу несколько функций – спальни, отдельной ванной комнаты, собственного балкона и гардеробной. Так одна комната превращается в большое личное пространство.
В «Ленских высотах» предусмотрено 52 варианта планировок квартир, есть варианты с двумя санузлами. Более 80% квартир видовые – из них открываются захватывающие пейзажи на величественную Лену. Всё для того, чтобы вы могли воплотить в реальность именно тот дизайн, который задумывали, без уступок и компромиссов.
Комфорт и безопасность
Квартиры в новостройках имеют современные инженерные системы и технические решения, благодаря чему в доме может поддерживаться наиболее комфортный микроклимат.
Эстетика и комфорт «Ленских высот» начинаются уже с прилегающей территории – закрытые дворы без машин, но с красивым озеленением и архитектурными формами, в каждом корпусе – теплая игровая комната, а в теплый паркинг можно попасть на лифте прям из квартиры.
Вежливые и благополучные соседи
Окружение – это то, что, безусловно, влияет на каждого из нас. Квартиры в новых жилых комплексах (особенно бизнес и комфорт-класса) выбирают современные и прогрессивные люди. Типичный портрет жителя таких новостроек: успешный семейный человек, с которым приятно поддержать беседу и всегда можно узнать что-то новое для себя.
Есть ли недостатки у квартир в новостройках? Разберёмся, много ли минусов и насколько они значительны?
Цены
В течение многих лет квартиры в новостройках были доступнее, чем на «вторичке», но с началом пандемии положение дел изменилось.
Да, в большинстве случаев стоимость квадратного метра в новостройках выше, однако льготные ипотечные ставки (опять же, 2% по Дальневосточной программе) нивелируют разницу в стоимости квартир.
Социальная инфраструктура
Считается, что инфраструктура в новых ЖК находится на стадии развития, и жителям первое время может не хватать детских садов, школ, поликлиник и магазинов.
Но на территории «Ленских высот» расположатся 4 детских сада (на 350 мест каждый) и 2 школы (каждая на 1100 учеников), фитнес-центр, магазины, аптеки. До автобусной остановки рукой подать, а доехать до центра города можно за 10 минут.
Как видите, ответственные застройщики предусматривают потенциальные минусы и дискомфорт для жильцов и стараются нивелировать их ещё на этапе проектирования домов.
Какие квартиры дешевле: строящиеся или готовые?
Стоимость строящихся квартир каждый месяц возрастает примерно на 2%. Чем больше степень готовности дома, тем выше цена. Когда новые хозяева начинают получать ключи, стартует новый этап роста цен – теперь они повышаются на 4 - 6%. Когда жильё можно оформлять в собственность, его стоимость увеличивается ещё на 4%.
На цену квартиры могут влиять и другие факторы. Если рядом с домом начинают строительство школы или детского сада, речь идёт об одной стоимости; но, если социальные объекты активно открываются и вводятся в эксплуатацию, стоимость недвижимости, расположенной рядом, заметно увеличивается.
Преимущества покупки квартиры на стадии строительства
Строящаяся квартира дешевле готовой и по мере строительства растёт в цене. В дальнейшем её можно выгодно перепродать, к тому же, на этапе строительства больше вариантов расположения, планировок и вида из окон. На финальном этапе строительства наиболее подходящих вариантов может просто не остаться.
Какие преимущества у квартир на «вторичке»?
Цены доступнее
В большинстве российских городов стоимость жилья на вторичном рынке ниже, чем цены в новостройках. Однако программы господдержки не предусмотрены, а процентные ставки растут, поэтому выиграть в цене не получится.
Быстрый переезд
Если нужно переезжать как можно скорее, тогда можно присмотреться к «вторичке». Чтобы оформить сделку и приступать к празднованию новоселья, потребуется не больше месяца. Если, конечно, ремонт вас устроит, а бывшие жильцы оперативно съедут.
Недостатки на рынке вторичного жилья
Признаемся, что минусов на «вторичке» мы насчитали больше, чем плюсов
Дорогая ипотека
Ключевая ставка, установленная Банком России, растёт и на конец ноября 2024 года составляет 21%. По прогнозам аналитиков, она будет повышаться, а вместе с ней – ставки по ипотеке. Сниженные ставки сейчас предусмотрены только для новостроек.
Риски, и не только юридические
Главная угроза при покупке вторичного жилья касается права собственности продавца. Важно проверять: есть ли право собственности и точно ли отсутствуют обременения, ограничения и права третьих лиц на отчуждаемый объект. Продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, документы о том, находится ли он в браке на момент покупки объекта, и о том, какими средствами оплачивалась данная покупка.
Кроме того, вы никогда не сможете точно узнать, кто жил в квартире до вас: чем они занимались, как взаимодействовали с соседями, надзорными органами и т.д.
Износ
Въехав в квартиру, вы можете обнаружить, что инженерные системы изношены, крыша протекает, а трубы, проводка и вентиляция оставляют желать лучшего. Тут вердикт один: придется делать капитальный ремонт – дорогой и долгий.
Коммунальные платежи
У старых домов обычно низкий уровень энергоэффективности, а значит, «коммуналка» дороже.
Перепланировка
Перепланировать квартиру с «вторички» вряд ли получится: сделать этого не дадут ни конструктивные особенности здания, ни управляющая компания.
Нет колясочных, красивых подъездов и паркингов
«Вторичка» в большинстве своём лишена таких прелестей современного жилья, как просторные подъезды с колясочными, эстетичные тамбуры с зеркалами и тёплые подземные парковки. Вместо дизайнерской отделки в старых подъездах можно наблюдать обшарпанные стены и общую гнетущую грусть.
Разница в цене между новостройками и вторичкой
По информации Сбериндекса, в 2024 году жильё в новостройке стоит примерно на 15 - 20% дороже, чем на «вторичке». Правда, последние несколько месяцев этот разрыв сокращается.
Какая ипотека выгоднее по переплате?
Реальные ипотечные ставки, если не учитывать льготные программы, сейчас составляют от 19 до 21%.
В 2024 году средний срок кредитов на «вторичку» составляет 24,4 года, тогда как срок кредита на новостройки, в среднем, достигает 26,8 лет. Обратите внимание, что переплата рассчитывается не от стоимости квартиры, а от суммы кредита.
Сегодня переплата по рыночной ипотеке на 30 лет может достигать 500% от этой суммы. Если берём кредит на 10 лет, придётся переплачивать более 130%. При досрочном погашении переплата уменьшается.
Финансовые различия: ипотека и расходы на сделки
На новостройки распространяются льготные ставки, программы господдержки и акционные предложения от застройщиков. Ипотека с льготной ставкой компенсирует наценку на квартиру в новостройке до 25% к стоимости жилья на «вторичке».
Затраты на сделку в новостройке, регистрация договора долевого участия (ДДУ) и бронирование эскроу-счета ложатся на застройщика. Оформлением закладной и права собственности занимается покупатель.
Если речь о вторичной недвижимости, то услуги брокера оплачиваются той стороной, которая к нему обратилась (в большинстве сделок продавец и покупатель оплачивают услуги своих риелторов). За бронь ячейки платит покупатель, затраты на регистрацию оплачиваются 50/50. Справки из ПНД и НД чаще оплачиваются покупателем, однако по договорённости могут быть оплачены двумя сторонами.
Общим и обязательным платежом при сделке с недвижимостью является госпошлина за регистрацию права собственности. Для физлиц эта сумма составляет 2000 рублей, которые оплачиваются покупателем недвижимости.
Что выгоднее продать в будущем: квартиру в новостройке или на вторичном рынке?
По мнению экспертов, жильё в новостройках с современным оснащением и благоустроенной придомовой территорией является более выгодным вложением средств. Цены на «первичку» продолжают расти, соответственно, продать её можно дороже, чем приобрели.
Выводы: что лучше купить – квартиру в новостройке или вторичное жильё?
Какие из вышеперечисленных критериев наиболее приоритетны, конечно, решать вам.
Если для вас важны комфорт и эстетика, возможность взять льготную ипотеку и полностью исключить риски при оформлении сделки, оптимальным станет жильё в новостройке.